عوامل مؤثر بر قیمت مسکن تهران
تهران پایتخت ایران و جزو کلان شهرهای آن است. عده زیادی از مردم که در سایر شهرهای ایران زندگی می‌کنند، به دلیل موقعیت تهران و اینکه به لحاظ شرایط کاری، بازار کار مناسبی دارد، این شهر را برای زندگی انتخاب می‌کنند. اما عوامل بسیاری بر قیمت مسکن در تهران تأثیر گذاشته‌اند و باعث شده‌اند قیمت‌های بالایی را برای املاک این شهر، شاهد باشیم. مثلاً فرض کنید شما چند سال پیش قصد خرید خانه در چیتگر تهران را داشته‌اید، یا شاید به خرید آپارتمان در چیتگر هم راضی بوده‌اید، اما با روند افزایشی قیمت مسکن در تهران دیگر شاید قدرت خرید نداشته و مجبور به رهن و اجاره خانه یا آپارتمان در چیتگر شوید. بنابراین حتی اگر در طرح‌های پیش خرید خانه در چیتگر هم شرکت کرده بودید، باید مازاد قیمت را به نرخ روز پرداخت می‌نمودید تا خانه به شما تحویل داده می‌شد.
به طور کلی قوانین عرضه و تقاضا در بازار است که قیمت‌های بازار را تعیین می‌کند. زمانی که تقاضا کم باشد و خریداران قدرت خرید نداشته باشند، هر کالایی دچار رکود قیمت می‌شود و دیگر خرید و فروش نخواهد شد. بنابراین باید توازنی میان عرضه و تقاضا وجود داشته باشد تا مشکلی به وجود نیاید. اگر بازارها راکد باشند، نقدینگی به شکل بلوکه در می‌آید. بنابراین باید افراد فعال در حوزه اقتصاد و یا دولت، چاره‌ای بیندیشند. اگر می‌خواهید درباره شرایط بازار املاک و مستغلات تهران و به طور کلی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن تهران بدانید، خواندن این مقاله را از دست ندهید.
بازار مسکن تهران چگونه است؟
قبل از هر چیز باید بگوییم که بازار مسکن بخش عمده‌ای از اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد. این بدان معناست که خرید و فروش خانه تأثیر بسیاری در اقتصاد کلان کشور دارد. شاید برایتان جالب باشد که بدانید حدود 40 درصد از سرمایه کشور در بخش مسکن استفاده می‌شود و به همین نسبت نیز از آن سود و نقدینگی برای کشور تأمین می‌شود. بنابراین مسئله مسکن، موضوع مهمی است و نمی‌توان به سادگی از کنار آن گذشت. همچنین بازار مسکن موجب اشتغال زایی 15 درصدی شده و اقتصاد مسکن بر سایر شاخه‌های اقتصادی کشور نیز تأثیر گذار است. بسیاری از تحولات اقتصادی که در کشور شاهد آن هستیم، ناشی از فراز و فرودهای قیمت بازار مسکن می‌باشد.
اگر بخواهیم بخش مسکن کشور را به لحاظ ساختاری مورد بررسی و تحلیل قرار دهیم، در می‌یابیم که سه فاکتور اصلی در این میان وجود دارد. این فاکتورها عبارتند از:
- روند رو به رشد پلکانی هزینه مسکن
- نوسانات شدید در بخش تولید مسکن که در دوره‌های مختلف ایجاد می‌شود
- هزینه بالای مسکن که فشار زیادی را به خانواده‌ها وارد می‌سازد
خوب است بدانید که قیمت مسکن مانند تورم در کشور نیست که نموداری خطی و افزایشی داشته باشد، بلکه نمودار آن روندی پلکانی را در پیش دارد و دائماً دچار نوسانات قیمت و تورم قرار می‌گیرد. همانطور که گفتیم بازار مسکن یکی از موثرترین و عمده‌ترین بخش‌های اقتصاد در کشور است که بر روی سایر بخش‌های اقتصادی کشور نیز تأثیر می‌گذارد، بنابراین هر گونه تغییر مثبت یا منفی که در شرایط بازار مسکن رخ بدهد، تأثیر آن را در همه بخش‌های اقتصادی کشور شاهد خواهیم بود. از این رو با کنترل نوسانات، بهبود شرایط بازار مسکن و جلوگیری از رکود، می‌توان اقتصاد کشور را نیز سامان بخشید.
اگر رشد شاخص قیمت مسکن را شاهد باشیم و بتوانیم بازدهی خوبی از این بخش اقتصادی کشور داشته باشیم، می‌توانیم رشد و رونق را در بازار مسکن داشته باشیم. پس تا به اینجای کار متوجه شدید که رونق یا رکود بازار مسکن در تعیین شاخص قیمت برای معاملات املاک و مستغلات، تاثیرگذار است. حال بیایید در ادامه با هم عوامل مؤثر بر قیمت مسکن تهران را بررسی کنیم.
چه عواملی بر قیمت مسکن تهران تأثیر گذارند؟
قیمت مسکن نه تنها در تهران بلکه در هر کجای ایران، تحت تأثیر دو عامل مهم است که یکی قیمت زمین است و دیگری قیمت ساخت آن. قیمت ساخت بر اساس هزینه‌هایی که برای خرید مصالح و دریافت مجوزهای مختلف صورت می‌گیرد، تعیین می‌شود. به طور کلی باید بگوییم که قیمت تمام شده مسکن در تهران به این صورت است که 60 درصد برای خرید زمین و 40 درصد برای ساخت و ساز آن و دریافت مجوزها هزینه می‌شود. اما اساساً عوامل تأثیر گذار بر قیمت مسکن تهران عبارتند از:
-
قیمت زمین در بازار مسکن
تعیین قیمت مسکن بسیار وابسته به قیمت زمین‌هایی است که خرید و فروش می‌شوند. در تهران نیز با توجه به اینکه چه زمین‌هایی با چه شرایط و قیمتی به فروش می‌رسند، سهم مسکن در بازار اقتصادی را مشخص می‌کنند.
-
هزینه ساخت و ساز مسکن
همانطور که می دانید بسیاری از مواد و مصالح ساخت و ساز مسکن از خارج کشور تأمین می‌شود و عوامل متعددی همچون نوسانات قیمت ارز، تحریم‌ها و … بر افزایش هزینه‌های ساخت و عرضه تأثیر گذارند. بنابراین هزینه ساخت و ساز هم یکی از عوامل مؤثر در قیمت مسکن می‌باشد.
-
مالیات‌های تعیین شده برای مسکن
نظام مالیاتی کشور برای بخش مسکن نیز مالیات‌هایی را تعیین کرده است. البته این مالیات‌ها نقش موثری در سرعت بخشیدن به فروش املاک کرده‌اند و به نفع خریداران می‌باشند.
-
سیاست‌های موجود در بخش مسکن
می‌توان گفت که سیاست‌های دولت بر بخش مسکن نیز بر قیمت‌ها تأثیر گذار است. گاهی به دلیل اینکه ساخت مسکن زمان بر می‌شود، دستخوش نوسان و افزایش قیمت می‌گردد. بنابراین دولت سیاست‌های محرکی را تصویب کرده که به موجب آن‌ها باید املاک به شکل کوتاه مدت و یا میان مدت به ساخت و فروش برسند که این امر تأثیر زیادی بر قیمت مسکن دارد.
-
افزایش نرخ شهرنشینی
عامل جمعیت یکی از مهمترین و تاثیرگذار ترین عوامل بر رشد یا رکود قیمت مسکن است. از آنجایی که نرخ شهر نشینی افزایش یافته و روستاییان بسیاری به زندگی در شهرها روی آورده‌اند، تقاضا افزایش یافته و مالکان نیز از این فرصت استفاده کرده و به فکر سود خود هستند.
-
افزایش نرخ اجاره بها در بازار مسکن
اگر نرخ اجاره‌بها افزایش پیدا کند، انگیزه مالکان برای فروش خانه‌هایشان کاهش می‌یابد و کمتر کسی علاقه به فروش نشان می‌دهد. زمانی هم که عرضه کم شود، قیمت مسکن دچار تغییراتی می‌شود.
-
افزایش درآمد
زمانی که توان خرید با افزایش درآمد بالا برود، خریداران تقاضای بسیاری را به بازار مسکن ارائه می‌کنند و این ممکن است توازن و هماهنگی عرضه و تقاضا را دچار تغییر کند و در حقیقت تبدیل مشتریان بالقوه به مشتریان بالفعل را شاهد باشیم.
-
تسهیلات بانکی
تسهیلات بانکی نیز می‌تواند بر قیمت مسکن تهران تأثیر گذار باشد. زمانی که بانک وام‌ها و شرایط مطلوبی را برای تهیه مسکن در اختیار مردم قرار دهد، تقاضا افزایش می‌یابد ساخت و ساز و عرضه مسکن بیشتر می‌شود. بنابراین نرخ سود تسهیلات، نقش بسزایی در قیمت مسکن و میزان عرضه و تقاضایان دارد. اگر متقاضیان بتوانند با کمک تسهیلات بانکی به خوبی از پس هزینه خرید مسکن برآیند، فروشندگان نیز برای فروش املاک خود راغب‌تر خواهند بود.
سخن پایانی
شروع جهش قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۸۵ آغاز شد. این جهش بسیار قابل توجه بود و بسیاری از نظرات و سیاست‌ها را در پی داشت. قیمت مسکن با این نوسانات و تغییرات ناگهانی جامعه را تحت تأثیر قرار داد و اقتصاد کشور را به کلی متحول کرد. با توجه به عواملی که در این مقاله به بررسی تاثیرشان بر قیمت مسکن پرداختیم، باید امیدوار باشیم که دولت با تدوین استراتژی‌های اثر بخش و برنامه ریزی های مؤثر، قیمت مسکن را دچار تعادل کرده و متقاضیان و فروشندگان را راضی کند.
